低效用地再开发典型案例｜漳州高新区标准化工业园区改造项目
近日，福建省自然资源厅办公室印发《关于转发第三批低效用地再开发典型案例的通知》，发布了13个典型案例。我市申报的《漳州市新港湾造船厂改造案例》（再开发类型：预告登记转移）、《漳州市漳州开发区天顺重型风电海工装备智能制造基地项目案例》（再开发类型：政府收储+分割出让）、《漳州高新区标准化工业园区改造项目案例》（再开发类型：分类施策、混合开发利用）、《漳州市恒晟商贸发展有限公司低效改造案例》（再开发类型：历史遗留建设用地处置）等4个案例成功入选。现分期予以刊发，供各地相互学习借鉴。
今日刊发——《漳州高新区标准化工业园区改造项目案例》。
漳州高新区标准化工业园区改造项目案例
再开发类型：分类施策、混合开发利用
漳州高新区以九湖工业园区和靖圆片区的标准化工业园区建设为抓手，结合低效用地再开发试点工作谋划，发展以装备制造、 电子信息、医药健康为主导产业的先进制造类工业园区。
九湖工业园区是起步较早的工业园区，由蔡坑工业园和田墘工业园组成，总面积3405亩，园区内共有企业用地81宗，初步摸排共有低效用地34宗，面积约为854亩；空闲地150亩。园区内工业企业用地布局分散、传统产业规模较小，部分停产停业企业未及时搬迁等问题，造成土地资源浪费，呈现厂区与村庄混合分布、园区配套不足的问题，因此也没有形成良好的产业集聚效应。
靖圆片区是高新区新兴起步的工业主导型开发区，园区内共有70家企业，总用地面积约5029亩，其中包含8家工业地产及62家自购地企业。8 家工业地产中3家已竣工，5家在建；62家自购地企业已投产22 家，40家在建。受宏观经济形势和市场环境影响，企业投资意愿降低，该园区存在“空地待建”“容积率低”“亩均效益低”等问题，工业低产及自购地企业存在开发建设投资强度不足、园区配套匮乏等问题，导致园区土地利用效率不高。
为进一步提高园区土地利用效率、增强经济效益，鼓励企业提质增效，漳州高新区积极开展标准化工业园区建设，破解土地低效利用问题。
一是由政府主导，收购低效存量土地，并重新招商，引入市场主体盘活土地资源；二是各类主体共同参与，充分运用市场机制，提升生产效率，加大开发投资力度。
结合《漳州市国土空间总体规划（2021-2035 年）》《漳州高新技术产业开发区综合发展规划及城市设计》及《漳州市产业社区（标准化工业园区）建设行动方案（2024-2027 年）》， 漳州高新区已编制《漳州高新区产业社区（九湖工业集中区）提升改造规划》《漳州高新区“一智一药”产业社区（标准化工业园区）发展规划》。根据产业发展方向和市场需求，以规划引领实现土地的集约高效利用，形成产业集聚效应。
漳州高新区经摸排辖区内低效用地和闲置厂房情况，鼓励无法实施自主再开发的企业申请土地收储，例如焙之道项目经业主申请并评估后，有偿收回 21.6945 亩用地，通过招商引资并重新调整规划后出让给福建颜如佳实业有限公司。
当前已启动九湖工业园区的工业邻里中心及园区道路建设，其中田墘工业邻里中心25.73亩及木棉工业邻里中心14.91亩，规划建设商业配套设施，共同提升九湖工业园区的商务及社区服务功能，完善产业社区配套空间。
靖圆片区已建立起“快速路-主干路-次干路-支路”四级交通体系，形成“五横四纵”的路网骨架，为片区内工业企业发展搭 建起“内联外畅”的交通格局；园区内现已布局靖圆综合医院、闽南师范大学圆山小区、漳州城市职业学院、漳州职教园区等市区级公共服务设施，园区配套设施服务功能显著提升。
结合《漳州市国土空间总体规划（2021-2035 年）》，高新区位于漳州市中心城区空间结构“一核两翼”中的“一核”，根据国土空间总体规划指引，重点发展一智一药产业园；以及《漳州高新技术产业开发区综合发展规划及城市设计》中，靖圆片区的发展指引为建设“低层大型厂房为主+研发中心+创新社区”， 主要功能包括：工程装备、集成电路高端食品、新材料。
漳州高新区编制了《漳州高新区产业社区（九湖工业集中区）提升改造规划》《漳州高新区“一智一药”产业社区（标准化 工业园区）发展规划》，从区域层面系统性考虑园区的发展方向，一张蓝图管到底，让园区内的各项建设有据可依，避免无序开发。
针对不同企业的生产经营情况，采取“一企一策”的举措：
针对自购地工业企业引导举措：除特殊工艺要求外，对符合结构安全要求的低层厂房，引导企业进行改扩建；对存在限制厂房的，帮扶企业上足生产设备或开展二次招商；对存在空地未开发建设的，引导规范企业加快建设投产，若企业无能力或无意愿建设的，加快研究收回处置。靖圆片区的焙之道项目已实现“腾笼换鸟”，该公司位于高新区靖城镇田边村、草坂村，原供地面积 52.074 亩，因企业产业升级，无意愿继续开发，为提高节约集约用地水平，经业主申请后收回部分用地21.6945亩，重新招商供地给福建颜如佳实业有限公司，经盘活后，颜如佳项目实施“标 准地”出让，于2024年6月同步签订交地确认书并取得施工许可 证，根据规划批准，地块容积率达到2.0，实现“拿地即开工”。 项目现已开工建设，预计新增厂房建设面积28473平方米，总投资约1.2亿元。
针对工业地产引导举措：对入驻企业产值、税收低下的，加强管理服务和履约考核，帮助企业增产增效，实现应统尽统；对工程建设滞后的，督促加快工程建设进度，推动项目早竣工、早投产；对招商效果不理想的，加大招商引资帮扶力度，提升工业标准厂房利用率和入驻企业质量。
九湖工业园区针对园区内81宗企业现状的不同情况，采取 “保留、改造升级、收储利用”的措施，促进工业提质增效。其中，有偿收回原光明家具地块及原厨师食品地块，经盘活40.33亩存量土地后，拟开发建设两个工业邻里中心，打造集商业商务、居住、社区服务功能为一体的产业配套空间。
九湖工业园区（蔡坑工业园区）整体整治效果图
实施产业配套提升工程，加强基础设施建设，通过整治提升、新建贯通等措施，加快各片区内道路建设，建立更加完善的“内联外畅”的道路交通体系。逐步改造电力、通信线路，完善市政及企业内部给水、污水、雨水管网建设，持续优化市政配套设施布局完善生活配套设施建设。加快工业邻里中心建设，打造更加 完善的“产业+生活”融合互动。
漳州高新区已印发《漳州高新区低效用地调查评价方案》《漳州高新区开展低效用地再开发试点工作实施方案》；同时做好《漳州市国土空间总体规划（2021-2035 年）》《漳州高新技术产业开发区综合发展规划及城市设计》及《漳州市产业社区（标准化工业园区）建设行动方案（2024-2027年）》衔接工作，编制产业园区规划。根据园区内企业不同情况推行“一企一策”，引导企业改造低层低效厂房，改建为多层厂房，提高地块容积率，以政策为激励，形成典型地块示范，激励企业积极参与改扩建。
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