漳州市台商投资区龙池大型工业综合体改造案例
（类型：产业园区低效用地提质增效）
龙池大型工业综合体项目位于福建省漳州市台商投资区（以下简称 “台商区 ”），原名为灿坤工业园，素以 “小家电新型制造基地 ”在业界闻名，曾吸引了灿坤集团及相应上下游企业投资兴业，企业产品远销海外，员工人数一度超 2万名，带动了整个片区的发展。随着社会经济的发展，项目在土地利用效率、配套设施建设等方面呈现不足。
为发挥地块紧邻厦门的区位优势，重新焕发园区活力，实现产业升级，带动区域经济发展， 2023年开始，台商区按照“淘汰落后、盘活低效、规范提升 ”的思路，通过资源整合、规划提升、功能升级进行产城融合建设，以打造福建省内单体规模蕞大的标准化产业园区为目标，引进项目投资 133亿元，拟盘活低效用地 2200亩，建成后总建筑面积 309万㎡，实现土地复合利用和国有资产保值增值，推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变。当前，已完成改造面积 186亩，正在实施改造面积 138亩，共建设 50.25万㎡建筑物。
因技术革新、品牌建设等企业经营管理原因，灿坤实业有限公司的生产效益严重下滑，就业人口锐减，依旧租赁 1660亩用地，仅建设有 65万㎡的单层厂房，平均容积率为0.58，土地利用粗放，亩均效益低下。
图为龙池大型工业综合体项目改造前实景图
项目实施主体为地方国企漳州市经济发展集团有限公司，负责项目全生命周期的建设和运营工作。
项目采取 “收储后重新出让 ”“拆旧建新 ”“土地功能复合”“地上地下多元利用 ”等方式进行改造，以布局优化、资源整合、设施完善、强化服务为抓手，分功能片区进行改造，改造后将用 483亩土地安置原有企业生产，同时释放近 1700亩土地用于开发建设其他项目，蕞大限度提升亩均产值。
改造后，建筑规模由 65万㎡提高至 309万㎡，总建筑面积净增 244万㎡，片区平均容积率由 0.58整体提升至 2.5，单层厂房变多、高层厂房，工业规模实现倍增，整体城市门户形象凸显。
图为龙池大型工业综合体项目E地块改造后实景图
坚持 “边建设、边招商 ”，推进 “工业上楼 ”致力发展新材料、智能制造、医疗器材、新一代电子信息等新兴产业集群，项目建成投产后年产值提升至约 100亿元，年纳税额可由1.71亿元提升至约6亿元，亩均税收提升至约30万元，有效盘活国有资产，实现片区经济“二次腾飞”。
规划利用地下空间设置有餐饮、游乐、图书文娱、运动休闲等业态；在满足自身停车需求外，向南侧老旧小区额外提供500个公共停车泊位，并通过立体过街方式实现南北互联互通，补足区域文体娱乐设施缺失、停车位不足的短板。
（一）土地混合开发利用，推动三生融合
项目现状厂区拟 “拆旧建新 ”，存量用地混合开发利用，主要规划为 “工业 +商业、商务 ”用地，建设标准厂房、总部办公楼和社区商业，并充分发挥北侧文圃山的生态本底优势，建设生态景观轴，通山连城、引绿入园，推动园区生产、生活、生态融合。
（二）强化龙头带动，推动闽台融合
项目规划预留了 483亩用地、建筑面积 65万㎡的“新灿坤工业园 ”，作为灿坤实业有限公司的生产建设用地，一如既往的支持台企发展，继续发挥其龙头带动作用，园区剩余发展用地优先引进其产业链上下游的台资、台企，打造 “台胞居住、工作专区 ”，强化闽台融合。
（三）空间多元利用，推动产业融合
项目地面按照容积率不低于 2.5的要求开发建设多、高层标准厂房，推动工业企业上楼，打造中小企业集聚区，在垂直空间中形成上下游产业链，发挥产业就近协同效应。同时，也通过摩天工厂改善原有建筑空间和环境品质，提升城市形象面貌。项目地下规划建设智慧物流仓储区、商业配套服务区、文体娱乐活动区和多层机械停车区，整体空间多元利用，产业链条、服务设施上下融合。
（四）拿地即可开工，审批服务融合
各职能部门靠前服务，助力完成项目的前期策划、原企业搬迁、工程建设、融资策划、招商运营、综治保障等工作。项目充分利用土地挂牌成交时间的空档期，在签订土地出让合同前协助地方国企提前完成工程设计方案和各类评估评价报告编制审查、施工图设计和审查以及模拟审批等相关工作，推动项目实现拿地即开工，蕞大程度提升项目盘活效率，审批、服务高度融合。
（五）多元资金保障，推动资本融合
创建 “基金 +产业 +园区 ”模式，通过引入社会资本注资、地方国企垫资、产业社区引资、入驻企业投资、设立基金融资等方式有效保障项目改造资金，同时，利用已建成的厂房，经主管部门审批后，设置合理的租售比，确保资金能及时回笼，租金可保障园区运营，从而实现资产净增、收入递增、效益倍增。
该项目在推进中运用存量工业用地提质增效、土地供应与工程项目并行审批、不动产权属分割转让、工业用地混合利用等政策，具体为：
政策对应内容：项目由单层厂房整体拆除新建多、高层厂房。
政策依据：《漳州市存量工业用地提质增效若干措施（试行）》头部条：“鼓励工业企业提容增效，在现有用地上进行改扩建或拆旧建新，并制定了相关奖励措施：超出原批准总计容建筑面积的部分不再收取土地出让价款，并免征城市基础设施配套费；改扩建项目投产后，超出原批准总计容建筑面积的部分，每平方米奖励 100元；建成高度 23.5米及以上或 4层及以上厂房的，且总建筑面积达到 1万平方米及以上，对其新增货梯按购买价格的 30%给予补助”。
（二）工业用地土地供应与工程项目并联审批
政策对应内容：项目 E地块各职能部门靠前审批，实现拿地即开工。
政策依据：《漳州市人民政府办公室关于印发漳州市推行土地供应与工程项目并行审批指导意见的通知》（漳政办〔2024〕44号）第三条“以预模拟申请单位名义报批，各相关审批部门按照各自的审批权限及法定的公示时间，提前介入，出具审查结果，在取得土地证件后一次性修正全流程相关证书等相关模拟手续，办理施工许可证，实现审批环节折叠办理。”
（三）工业企业不动产权属分割转让
政策对应内容：项目 A地块工业用地上标准厂房按幢、按层为基本单元分割办理转移登记出售。
政策依据：《漳州市人民政府办公室关于印发漳州市工业企业不动产权属分割转让实施意见的通知》第二条头部款明确“工业企业不动产建筑（构造）物可按幢、层为基本单元办理分割”。
政策对应内容：项目 B地块规划为“工业 +商业商务”混合用地。
政策依据：《漳州市工业用地混合利用实施细则》，第二条“工业用地保持主导用途，符合国土空间规划、建设用地控制标准、混合产业用地准入管理、环保、安全和消防要求，可按照不同改造模式要求申请改造为混合用地。”
图为龙池大型工业综合体项目规划效果图
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