2022年又一次走过了3/4的征程，在政策春风、板块项目更迭中，漳州楼市经历了一轮重塑。自3月开始，漳州楼市政策利好不断，从公积金到购房补贴，再到利率大春风频吹，漳州楼市迎来“降首付+给补贴+调认定+降利率”的四大组合政策局面。

　　在多重政策利好刺激下，市场提振作用并不明显。前三季度大漳州商品住宅共成交221.81万㎡，仅完成2021年成交量5成。其中，前三季度漳州市区商品住宅共成交59.36万㎡，同比下跌50.8%，市区热度依然领跑，但漳州整体成交量仍现明显下行。

　　1.操盘榜数据口径：是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业；

　　2.全口径榜数据口径：指企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘，不包含代建；

　　3.区域范畴：漳州全市（含芗城区、龙文区、台商投资区、漳州开发区、漳浦县、龙海市、东山县、云霄县、长泰县、诏安县、南靖县、平和县、华安县、常山开发区），剔除退房数据；

　　4.漳州市区范畴：芗城区、龙文区，剔除退房数据；

　　5.项目属性：企业榜统计数据为商品房数据，包含商品住宅、商业、办公、车位/车库等所有在售物业类型；项目榜统计数据为商品住宅备案数据，包含普通住宅及别墅；

　　6.数据来源：涉及销售金额及销售面积均为签约备案数据，不包含大定和认购数据；

　　从前三季度漳州主要城市成交情况来看，仅漳州市区呈梯级上升态势，保持领跑地位。其次是漳浦，成交体量有直追市区之势，独居第二梯队。其余城市除龙海现持续下行外，均呈二季度高，一三季度低的“∧”形走势。

　　漳州市区：市区楼市在2021年经历了一波加速去库存，加之供应缩量，2021年市区楼市整体呈供不应求态势，2022年一季度延续库存锐减局面，但成交量保持低位运行；6、7月，市场迎来建发养云、建发映月、建发和玺、国贸珑上等新盘集中入市，第三季度成交量实现量价高涨态势，但供求关系也随之逆转，库存拉高，去化压力骤然上升。

　　漳浦：前三季度起伏微弱，市场保持平淡态势，无新盘入市，整体以去库存为主。建发玺院、建发鹿溪映月连续3季度蝉联冠亚军，品润滨江美域、弘润翰林府、泉舜府前上著表现也较为突出，有奋力追赶之势。

　　漳州港：近年来，漳州港楼市利好有限，商品房走量艰难，市场长期筑底。今年上半年，因为厦门将参与漳州港开发运营等小道消息影响，招商卡达凯斯、阳光城丽景湾等景观资源优质项目收获一波走量。但从第三季度的成交情况来看，市场持续动力不足，成交量现明显下滑，回归低位。

　　龙海：2022年前三季度，漳州主要城市中龙海可以说是一个特别的存在，一季度在兰溪湾历史房源集中备案下成交量走高，随后市场供求持续两淡，二、三季度成交量持续下滑，与其他城市二季度出现波峰的情况截然不同。

　　角美：前三季度呈现典型的“∧”形走势，商品住宅共成交21.39万㎡，同比下跌44.0%。市场主力走量项目是建发和悦，前三季度项目共备案5.96万㎡，单盘占比全市成交量的近3成。其次是保利时光印象，共备案2.27万㎡，单盘占比超1成。市场整体动力不足，走量困难。

　　从今年市区商住地（剔除安置房）拍卖情况来看，中心城区共出让5幅宅地，均被厦门国企、厦门国企与漳州国企联合体竞获，地块蕞低成交楼面价为6828元/㎡，蕞高楼板价达12348元/㎡，蕞高溢价率为34.3%，也是今年土拍市场和新房市场的一缕暖风。

　　除圆山新城和城西板块商住地有平淡竞拍外，城东板块、靖城园区均以本土企业底价拿地为主，中心城区以外板块成交楼板价在1518-5019元/㎡之间，地块资质和生活居住配套差别大，大部分地块地段偏僻，生活配套匮乏，未来走量难度较大。

　　新房市场，6、7月多个中心城区地块项目相继开盘入市，改善盘严重缺乏的市区楼市如久旱迎甘露，迎来久违的热销场面，核心区域多个改善盘入市为市场注入新生机。

　　值得注意的是，今年前三季度漳州市区共有建发养云、建发映月、建发和玺、国贸珑上、城投丹霞云邸及励欧玖颂西湖等6个新盘公开入市，6个项目均在芗城区，使得第三季度芗城区量价节节攀升，成为市区量价上行的主力军，其它两区楼市则表现为供求两淡，以常规去库存为主。

　　从上榜企业来看，建发、特房、国贸、联发等厦门国企表现依然强劲，几乎包揽企业榜单TOP3，其中，特房凭借单盘包揽冠军的格局逐渐转变，前三季度，建发多盘齐发，表现突出，漳州楼市多个榜单冠军易主。

　　个别民企如世茂、碧桂园表现优异，在榜单头部阵营偶占一席。漳州销售榜整体以闽企和外来大鳄上榜为主，本土房企身影稀少。

　　建发依然是通过在漳州多点布局，多盘齐发力，包揽大漳州所有企业榜单冠军，值得注意的是，自6月底，建发市区女排娘家基地的3个项目相继开盘热销，在三季度助力建发在漳州市场业绩大增，重获市区操盘榜冠军。建发主要布局城市有漳州市区、漳浦、云霄、角美、龙海、长泰，主力备案项目有建发养云、建发和悦、云霄建发云玺、建发映月、建发西湖观澜、建发玺悦、漳浦建发玺院、建发鹿溪映月等；

　　而特房依然凭借单盘特房锦绣碧湖撑市，项目仍是前三季度市区以及大漳州单盘销冠，值得注意的是，三季度在老城新盘相继入市，改善盘增多的情况下，项目去化势头有所减弱，单盘撑市后劲不足。

　　国贸地产包揽漳州市区全口径双榜冠军，企业除了参与建发养云项目开发外，主力备案项目为国贸珑上、国贸珑溪大观。其中，在三季度入市备案的国贸珑上为企业贡献了约2.60万㎡，5.82亿元。当前国贸在漳州市场存粮不多，后续市场份额或将有所压缩。

　　联发在漳州市场业绩主要来源于市区，企业凭借联发君樾西湖、联发君领壹号双盘齐发，荣获前三季度市区权益双榜TOP4，不过，相比上半年，企业排名有小幅波动。

　　在闽西南城市中，漳州市场始终是不温不火的存在。2022年第三季度落幕，漳州市区共经历了5场土拍。除年初头部场女排娘家基地土地拍卖热度尚可外，其余土拍会均以遇冷结果收场。今年以来，市区宅地多以优质地搭配安置地的模式出让，除建发、国贸参与竞拍优质地外，多以本土房企底价拿地为主，市场平淡中透露新生机。

　　作为内生型市场，漳州楼市以本地自住性需求为主导，长期以来，市区商品房开发升级进程偏缓，产品相对单一，不同层次客户需求有所压抑。经过近年持续盘整，市场逐步出现调整变化。特别是2022年以来，中心城区优质宅地增量，高端改善型市场迎来新鲜血液，随着供应的调整，未来市场有望整体迎来升级重塑。

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