招商蛇口（001979SZ）：战略赋能持续夯实基本面助力穿越周期
2022年疫情阴霾笼罩的环境下，宏观经济复杂严峻，房地产市场亦跌宕起伏，随着年底行业利好政策持续升级加码，板块悲观情绪逐步被消化，行业正迎来发展新格局。眼下，进入热络的财报季，此时不失为一个良好的窗口期考量各家房企的经营表现，进而挖掘投资机会。
近日，行业头部房企招商蛇口（001979.SZ）发布2022年财报，面对过去一年复杂的市场环境，公司交出的年度成绩单颇为可圈可点。而再从过去一年其在资本市场上的表现来看，相较于整个大市行情的不佳以及整个房地产板块行情遭遇的重挫局面，招商蛇口仍然实现了大幅跑赢指数。
资本市场与公司基本面的双重映衬下，充分验证了其穿越周期的价值底色。当前，面对中国房地产行业迎来的新趋势、新变革，可以说，招商蛇口的这份稳健经营姿态为行业提供了一个不错的参考范本，不妨就此来具体探讨。
一、战略转型成效显著，持续夯实资产负债表
翻阅招商蛇口的这份财报，稳健的业绩表现成为复杂内外部环境中，公司展现的一大亮点所在。财报数据显示，2022年，招商蛇口实现营业收入1830.03亿元，同比增长13.92%；实现归母净利润42.64亿元，同比下降58.89%。尽管利润端有所下滑，但整体幅度并不大，考虑到整个行业内各家公司业绩多数遭遇重挫的表现，招商蛇口的这份成绩已经颇为难得。
在笔者看来，能够取得如此稳健的成绩很重要一点便是得益于公司在战略层面就高度重视，对行业趋势与外部市场环境以及风险的研判，并积极推动战略调整。
过去的2022年，招商蛇口为寻求高质量发展，着力于稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。为此，公司将原来的三大主业调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务。通过对战略的优化调整，匹配相应的资源并不断深化落实，各业务板块实现有机协同发展，在过去一年取得的成绩引人瞩目。
首先，在开发业务方面，该板块聚焦以住宅为主的可售型商品房的开发与销售。
此前中指研究院16日发布的《2023中国房地产百强企业研究报告》显示，2022年，百强房企销售总额、销售面积分别达63301亿元、36313万平方米，同比下降30.3%和36.2%，从降幅数据可见行业面临的压力。在此背景下，招商蛇口的开发业务却再上了一个台阶，全年累计实现销售面积1193.65万平方米，累计实现销售金额2926.02亿元，销售规模行业排名提升至第六位。在逆势环境中，有力展现了公司稳健逆势向上的经营能力。
其次，再来看资产运营方面，主要包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理。
尽管疫情下各行各业经济活动遭遇冲击令该业务板块同样面临较大压力，但公司仍然不惧市场环境动荡，着力提升经营管理能力，蕞终取得了正增长。2022年，招商蛇口实现管理范围内全口径资产运营收入（未扣除租金减免金额）57.1亿元，同比增长6.2%，实现EBITDA30.4亿元，同比增长6.9%。
蕞后，城市服务方面，该板块主要包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。
其中，物业管理业务是该板块业绩贡献的核心来源，并由招商蛇口旗下招商积余操盘。在过去的2022年，招商积余全年实现营业收入130.24亿元，同比增长22.97%；归属于上市公司股东的净利润达到5.94亿元，同比增长15.72%。而截至2022年末，招商积余物业在管项目达到1884个，覆盖全国127个城市，管理面积达3.11亿平方米。
作为公司轻资产业务板块，城市服务板块为招商蛇口贡献稳定的现金流，对增强公司整体的抗风险能力具有重要意义，而在此次财报展现的业绩成长势头也充分显示该板块的压舱石效应，保证了公司在行业寒冬中仍然能够稳健经营。
总的来看，面对市场分化日益明显的房地产行业，招商蛇口的财报展现了公司高质量发展的姿态。眼下，随着后疫情时代的到来，社会生产经营回归正轨，招商蛇口也将面临良好的业绩修复增长期，后续不论是在业绩的确定性还是成长性上都将具备看点。
二、竞争壁垒深厚，行业护城河持续巩固加深
在中国房地产业面临重大转折的新形势下，行业阵痛期阶段一众实力弱小的房企或是经营能力有瑕疵的房企均遭遇到困局之中，或被淘汰，或被收购优化，过去的2022年行业可以说经历了一次深度洗牌。
随着进入到新一年，房地产市场不论是从市场供需、政策变化还市场预期各方面均出现了积极的变化，站在当下来看，未来资本市场的焦点或也将更专于那些有着核心竞争壁垒能够穿越周期的房企当中。
在笔者看来，招商蛇口在行业中的护城河体现在如何几个方面。
其一，资源禀赋深厚顺应政策趋势。
招商蛇口有着强大的国有股东背书，这意味着公司在融资段能够充分受益于各大金融机构的资源支持。一方面，能够持续保持融资端畅通，无需担忧债务风险。另一方面，公司在融资成本上也将更具优势，这为其在业务发展上也将打开更高的利润空间。2022年末，招商蛇口综合资金成本3.89%，较去年底大幅下降59个BP。
其次，在资源获取上，招商蛇口同样也将更具有优势。与此同时，其对行业政策风向也更具敏锐度和洞察力，能够更早的研判行业及市场风险，并及时决策，顺应政策趋势，从而规避风险、挖掘市场机会。
随着行业经历阵痛，目前作为央企的招商蛇口也将面临良好的市场拓展机遇期。一方面行业出清背景下被淘汰的房企让出的市场份额将带来市场新机会。另一方面，民营房企面对融资端不畅和现金流上的压力也将压制其投资意愿表现出更为审慎的扩展姿态，这也将带给资金和成本优势的招商蛇口扩张机会，迎来加速成长期。
其二，坚持区域深耕，优质布局奠定长期发展根基。
在招商蛇口的长期发展中，高度重视对高能级城市的深耕，通过这一策略能够更好的塑造品牌力更深的挖掘当地市场的价值，形成领先优势。
近年来，其在高能级重点城市的市占率亦呈现不断提升趋势。财报显示，2022年，招商蛇口在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超10%，上海单城销售金额突破740亿元；公司在全国12个城市进入当地销售金额前五位，其中上海、苏州、合肥、南通排名TOP1；深圳、南京、徐州进入TOP3；温州、西安、无锡、重庆、金华位居TOP5。
通过对有人口和经济支撑的核心城市的深度布局，招商蛇口所布局的资产不仅能够有更强的能力抵御跌价风险，夯实其整体安全性。同时，伴随这些城市经济发展、楼市活跃，公司打造的产品更有机会凭借在当地的品牌影响力和布局优势获得市场溢价机会，进而驱动公司业绩不断向上。
从长远来看，优质的土储布局亦奠定了招商蛇口中长期成长的确定性。近年来，公司积极响应国家政策号召，在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了特有的战略资源。尤其在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域，公司拥有大量待开发的优质资源。由此，不难预期的是伴随后续公司所布局的这些区域经济不断发展，招商蛇口的资源价值也将有望不断迎来释放。
与此同时，在城市更新项目的布局亦是招商蛇口的另一大未来成长看点。公司重点布局深圳、香港、上海等地的城市更新项目。截至2022年底，招商蛇口累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1200万平米。
在招商蛇口举行的年度业绩会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示：“去年我们在市场上跟很多企业合作，很多项目也取得了一些进展，已经落袋几百万平米项目，尤其在深圳，有的项目现在已经进入了公示阶段，很快就会开始开发，可能今年底或明年就能上市。有些项目的货值非常大，百万平米级的住宅项目，我们已经获得了主体资格，也有数百亿的货值会持续释放出来。”可见，城市更新公司业绩增长的驱动也已迎来加速。
其三，产品力加持，激发成长潜能。
2022年，是招商蛇口“品质年”，长期以来，招商蛇口就一直高度专注产品力的打造，凭借高品质的产品与服务持续获得市场的认可，取得了良好的口碑和较强的市场影响力。
产品力方面，目前公司产品力排名位列房企第八位。仅从过去一年来看，其产品受到了业界诸多认可，招商蛇口打造的“玺系”、“臻系”产品更是分别入选2022年克而瑞全国十大豪宅产品系和轻奢产品系。此外，西安序、成都时代公园、武汉未来中心等项目分别入选2022年克而瑞全国十大高端作品、十大轻奢作品、十大品质作品。而再来看服务力方面，过去一年，其社区客户满意度更是近10年首次突破90分，完美交付比例大幅提升28%，获得了客户的高度信赖。
当前，房地产行业迈过重开发的阶段来到发掘品牌红利、管理红利的新时期，招商蛇口经验丰富的管理团队、以及企业文化中那股“敢为天下先”的创新精神也是驱动其不断向前发展的重要力量所在。
面对行业新的趋势，招商蛇口敢于改革，打破陈规，充分激发发挥企业员工的活力和创造力。如就在近日，招商蛇口就在华北区域及北京公司范围内开展了全面的管理岗位公开竞聘，所涉级别甚至达到了总经理助理、副总经理级别，通过建立能者上弱者下的考核机制，打破传统国企僵化的机制，也进一步激发了企业的生命力。
由此来看，在产品力加持之下，招商蛇口高质量成长的路径也变得十分清晰可见。
回顾招商蛇口去年的整体表现，在行业波动剧烈的大背景下，公司依旧交出了稳健的成绩单，顺应行业发展变化，积极顺势而为，夯实竞争壁垒。对此，各大投资机构的研报也给予业务发展的肯定以及对后续前景的看好。其中，国联证券此前研报给予更是买入评级，指出公司开发业务基本盘稳固、融资优势明显、土储优质充足、多元业务成长可期。
随着后疫情时代的到来，不难预期的是，不论是从行业格局向头部靠拢的趋势，还是市场对有着更为稳健安全标签的房企的亲赖，这些都将令招商蛇口这类企业更有机会脱颖而出。以公司核心板块地产开发业务来看，眼下随着市场环境的转暖，招商蛇口已经呈现出良好的复苏势头。对此，蒋铁峰业绩会上提到，在今年1-2月份，招商蛇口的项目销售增长很快，增长率较去年同期提升了50%到100%左右。展望后市，蒋铁峰对全年销售目标的达成以及业绩增长充满信心。“今年上市会有6000亿的存货，按平均55%的去化率，我们就能实现3300亿的销售额，这个目标是很有机会达成的。”
不难看到迈过至暗阶段，房地产行业迎来转暖之际，招商蛇口展现出了强劲的修复动能。而观之资本市场公司目前的估值也已经处在历史底部区间，考虑到，整个板块的修复预期以及公司转型布局下强劲的内生动力，其基本面与估值的共振或还将有望带给市场持续的惊喜。
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