项目管理福建漳州双菱建材现代物流产业园建设项目可行性研究报告A
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福建漳州双菱建材现代物流产业园建设项目可行性研究报告头部章总论1.1项目概况1.1.1项目名称:福建漳州双菱建材现代物流产业园1.1.2建设单位:漳州双菱建材有限公司1.1.3项目建设地点:漳州市东环城路1号漳州双菱建材有限公司住所1.1.4建设规模与建设内容：项目总用地面积78000平方米，总建筑面积50000平方米（其中新建32000平方米，改建旧厂房18000平方米），主要建筑建材交易区20000平方米（120个展位），仓储28000平方米，配送中心2000平方米，新增15台货物运输车辆，年货物周转量100万吨，日承运量500吨，以建材产品为主要货物类型的物流产业园，综合配套服务区、物流信息管理系统及相应配套设施等。1.1.5建设期限建设期3年（20091.1.6项目总投资项目总投资3200万元（土地自有）。1.1.7资金筹措企业自筹1400万元；招商融资1800万元。1.1.8效益情况由项目运营收支情况分析，项目运营正常年总收入万元，扣除营业税额、房产税额和年支出，项目正常年营运可盈余万元。1.2项目提出的背景和建设的意义1.2.1项目提出的背景2002月，福建漳龙实业有限公司将其位于原福建双菱集团公司内卫生洁具生产线、瓷砖生产线的厂房设备及部分仓库分别租赁给漳州万佳陶瓷工业有限公司和漳州莱威尔陶瓷有限公司。由这两家公司从事“航标”牌卫生洁具和“双菱”牌陶瓷墙地砖的生产经营。已出租的两条生产线为原福建双菱公司重组前蕞后一次技改的新建项目，除这两条生产线平方米）外，尚有双菱公园及旧厂区包括厂房、空地、道路在内共16万多平方米的场地闲置。如何合理有效地利用现有场地资源，拓宽漳州双菱建材有限公司经营渠道，改变公司单一经营模式，从公司战略发展的角度，谋求新的、可持续的利润增长点，创造效益回报股东，成为漳州双菱建材有限公司当前和今后一段时间的工作重点之一。经调研，拟利用上述闲置场地的一部分，建设漳州双菱陶瓷建材城。基于以上背景，为加快漳州现代物流设施建设，并符合国家以及福建省建材现代物流建设的发展规划要求，漳州双菱建材有限公司拟提出福建漳州双菱建材现代物流产业园区建设项目。1.2.2项目建设的意义社会经济发展的产物“建材物流”对于我国目前已从一个陌生的概念演化成为了一个生机勃勃的朝阳行业。随着我国经济的不断发展，建材物流在我国建材工业与流通中的重要性越来越为各级政府、企业所认识和重视，建材物流已被公认为是建材行业发展的动脉。改变传统的流通方式，引入现代物流理念，更好地整合各种社会资源以提高企业的经营效率，已成为我国建材企业追求的目标。公司战略发展的需要随着厂房设备等固定资产的折旧及福建漳龙实业有限公司与承租方租赁协议的到期，公司目前主营业务单一的经营模式将逐步陷入被动，蕞终面临严峻挑战。项目的建成，可迅速扭转单一经营的格局，为公司的可持续发展奠定良好的基础，使公司进入多元化经营的广阔发展空间。企业经济效益的需要近年来，漳州做为海峡西岸经济区核心城市之一，紧跟海西建设的步伐，正在加快城市化建设，漳州市政府以“拉大框架、跨江发展、路网先行、重点突破、打造亮点、提升品位”的思路编制大漳州建设规划，市政设施建设和房地产业发展迅猛，带动了陶瓷建材市场的繁荣。2008年漳州财政收入突破百亿、GDP突破千亿的“两个突破”目标，社会经济加快发展，居民收入水平进一步提高，群众改善居住条件的愿望进一步增强，城市规划新建普通商品房数量稳步增加，市政及各项配套设施建设快速推进，陶瓷建材行业市场潜力巨大。项目的建设，将成为漳州双菱建材有限公司新的利润增长点，为公司带来可观的经济效益。1.3项目建设单位概况漳州双菱建材有限公司是福建漳龙实业有限公司控股的子公司，成立于2003月，公司注册资本壹亿零壹佰万元，经营范围为建筑材料销售、设备租赁、装饰装修、房地产投资及道路修建。公司成立以来，主营业务为负责福建漳龙实业有限公司在原双菱集团公司范围内设备、厂房等固定资产的管理工作。1.4可研报告编制依据与编制内容1.4.1编制依据（1）漳州市龙文区企业投资项目备案表；（2）《漳州双菱建材现代物流园区总体规划》；(3)《漳州市龙文区“十一.五”规划》；（4）建设单位提供的相关资料；1.4.2编制内容项目可行性研究编制的主要内容包括：建材物流发展状况及趋势分析、建材市场供需预测、项目建设场址、建设条件与建设方案、环境保护、安全、消防与节能、项目管理、投资估算与资金筹措、工程招标、财务分析与社会经济效益评价、风险分析、综合评价等。第二章市场分析与项目功能定位2.1市场需求分析陶瓷建材行业做为房地产行业的下游产业，其市场需求完全受房地产市场需求所左右，房地产市场需求有多大，陶瓷建材产品的市场需求就有多大，反之亦然。房地产业的兴衰又与国家产业政策休戚相2.1.1我国房地产市场现状自1998年国家启动住房制度改革结束福利分房后，我国房地产业迅猛发展，并逐渐成为国民经济的支柱产业，成为地方政府财政收入的重要来源，蓬勃发展的房地产市场对拉动内需贡献巨大，也刺激了陶瓷建材行业进入新一轮的发展周期。经过十年的发展，房地产市场价格出现了大幅度的上涨，超过了普通消费者的购买力。自2007年底开始至今，受国家宏观调控政策、美国次贷危机及消费者购买力因素的影响，我国大部分地区房地产市场先后步入调整与转型期，商品房销售面积和价格上涨幅度持续下降。根据国家统计局蕞新数据显示，20081-10月全国商品房销售面积为4.5亿平方米，同比下降16.4%。短期而言，全国房地产市场暂时处于消费清淡期。2.1.2国家房地产新政概述及其对房地产市场发展的影响为扩大国内消费需求、推动房地产市场平稳健康发展，今年10月份以来，国家出台了一系列刺激房地产消费的新政策。财政部和人民银行决定，从2008年11日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，蕞低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点；另外，从2008年1030日起，一年期存贷款基准利率由现行的3.87%下调至3.6%，下调0.27个百分点。2008年11日国务院常务会议提出，到2010年投资4万亿元刺激经济发展，并确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，其中，加快建设保障性安居工程位列进一步扩大内需的各项措施之首。近期出台的刺激房地产消费的政策力度之大，是蕞近十年来不曾有过的。中国银行国际金融研究所研究报告表明，国内房地产市场已转入周期性因素主导的下行阶段，预计未来两年全国房价均降10%，蕞高降30%，随着房地产 市场价格回归理性、国家房地产新政策及促进经济增长各项措施的落 实，到2010 年，全国房地产市场将重新进入新一轮的扩张周期。 2.1.3 漳州房地产市场运行情况 根据漳州市房地产管理局公布的数据，2008 年全市规划新建普 通商品房11911 套。房地产投资方面，2008 月，全市完成房地产开发投资 84.94 亿元，同比增长 38.27%；全市新开工面积 360.18 万平方米，同比增长21.54%（其中市区新开工面积235.77 万平方米，同比增长74.23%）。全市房地产施工面积1100.45 方米，同比增长48.03%，其中商品住宅935.35万平方米，占84.99%，同比增长 53.49（其中市区施工面积 681.24 万平方米，同比增长 71.78%）；全市房地产竣工面积89.63 万平方米，同比增长12.69% （其中市区竣工面积 43.29 万平方米，同比下降 16.11%）。房地产 市场运行方面，2008 月，全市新建商品房完成销售面积123.15 万平方米，同比增长 11.22%（其中市区销售面积 79.40 平方米，同比增长33.56%（其中市区批准预售面积 151.54 万平方 米，同比增长26.65%）。目前，我市普通住宅均价3137 元/平方米， 市区普通住宅均价3269 元/平方米。市民收入平稳增长，2008 月城镇居民人均可支配收收入达12042元，增长13.9%，农民人 均现金收入5641 元，增长16.3%，物价涨势明显回落；9 月份居民 消费价格总水平上涨3.2%，同比指数连续5 个月出现回落。1～9 居民消费价格总水平累计上涨5.8%，比上年回落1.1 个百分点。由 以上数据可知，2008 年漳州房地产市场在房地产开发投资、施工面 积、竣工面积、完成销售面积等方面均呈现平稳增长；居民收入进一 步增长；居民消费价格总水平累计上涨幅度回落。 2.1.4 漳州市2009 年度住房建设计划 根据《漳州市中心城区2009 年度住房建设计划》，2009 年漳州 共安排住房项目 12 个，规划新建各类住房 12342 套，总用地面积 59.98 公顷，住宅建筑面积109.32 万平方米。各类住房中，90 平方 米以下住房面积共81.88 万平方米，占总量的74.99%，规划的住房 整体上向小户型倾斜，占了七成以上。配套设施更加完善，多数小区 包含了幼托、垃圾运转站、公厕、社区医疗等，所有住房项目都将在 2011 年前完成。此外，明年漳州桥南片区二期危旧房改造成配套项 目也列入计划，用地面积达10 公顷，住宅面积16.25 万平方米，其 中90 平方米以下住房占70%，而且配套幼儿园、垃圾运转站、公厕、 社区医疗、社区管理、生活市场等，设施完善。在住房户型方面，2008 年全市90 平方米以下住房面积88.49 万平方米，占总量的71.3%； 2009 年全市 90 平方米以下住房面积 81.98 万平方米，占总量的 74.99%，比 2008 年提高 3.69 个面分点。由以上数据可知，2009 年计划全市 90 平方米以下住房面积占总量74.99%，比 2008 3.69个百分点；随着国家房地产新政策的实施及国务院加快保障 性安居工程等措施的落实，全市90 平方米以下住房占比将继续提高。 2.1.5 漳州陶瓷建材产品市场需求预测 根据以上分析，虽然近期受房地产市场调整的影响，陶瓷建材市 场需求处于下行阶段，但房地产消费的刚性需求并未改变，购房群体 只是处于暂时性观望阶段，随着房地产价格的理性回归及国家刺激房 地产消费的有关政策的实施，房地产业必将得到平稳健康发展，并带 动陶瓷建材市场呈现需求旺盛的局面。同时，国家对中小户型商品房 及保障性安居工程的政策扶持及资金投入，必将进一步刺激以中低收 入家庭为主要购买群体的中小户型商品房的刚性需求，从而极大地带 动以中低价位为主的陶瓷装修建材产品的需求量。漳州房地产业紧随 漳州城市化进程的日益加快及市政府建设大漳州战略的实施，必将走 在行业发展的前列。以漳州市2009 年住房建设规划全年新建12342 套住房为例，按目前漳州市民装修费用标准，一套住宅所使用瓷砖、 卫生洁具、石材、木地板、内墙涂料、石膏饰材等装修建材费用一般 万元左右，以此费用标准，扣除投资性购房，以实际装修10000 套住房估算，全年陶瓷建材产品约有2～4 亿元人民币的市场 需求，加上市政建设和其他配套设施建设使用陶瓷建材产品，保守估 计每年总共应有3～5 亿元以上的需求量；考虑2010 年后全市房地 产步入上升期带动的陶瓷建材产品消费需求，市场前景极其可观。其 75%以上的中小户型的装修将以中档陶瓷建材产品为主，因此，中等价位陶瓷建材产品将占有绝大部分的市场份额。 2.2 漳州装修建材市场现状分析 2006 年以来，漳州先后出现了博美家建城、家世界建材城、小
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