【独家】浅析土地一级开发“淘金术”
由最高决策层启动，当前快速推进的新型城镇化，正在成为中国经济增长和社会发展的强大引擎。由发改委主导的《促进城镇化健康发展规划(2011~2020年)》初稿，勾画出建设20多个城市群、180多个地级以上城市、1万多个城镇，未来十年拉动40万亿元投资的宏伟蓝图。
新型城镇化意味着未来十年乃至更长周期内中国经济发展重心的转移，成为过去几轮大投资之后新一轮国家固定资产投资的主要聚集地，也将成为房地产行业新的增长点。
“城镇化”的班车呼啸启动时，人人担心错过其中的机会。新型城镇化40万亿的大蛋糕中，土地一级开发成为其中最亮眼的樱桃之一。各地轰轰烈烈的新城开发、旧城改造、主题地产开发等造城运动，成就了土地一级开发日益繁荣的黄金时代。
把目光投向这一领域的，既有大型央企、地方国企，又有实力民企、上市公司，无论是科班出身，还是半路出家，新的历史机遇推动着企业参与掘金土地财富的热潮，中交、中建、中信、云南城投、中天城投、华夏幸福、黑牡丹、万方地产、漳州发展、新湖中宝、东方市场……
数据显示，云南城投2008年环湖东路沿线土地一级开发项目的总面积近41800亩，并且自2013年起开始尝试全新的运营模式，对土地一级开发进行品牌输出，重庆、兰州及辽宁海城市三个省外项目启动；中天城投2011-2012年获得一级土地开发授权的土地面积近18000亩；万方地产剥离全部房地产二级市场业务，投身土地一家开发，开发项目涉及土地面积超过45000亩；主营纺织业务的东方市场仅参与单个一级开发项目的土地面积就达8828亩。土地一级开发的热度，可见一斑。
1、基本概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
2、延伸理解从空间上来讲，土地一级开发可分为成片开发及分片开发两类。当然，这只是业内约定俗成的说法，并非法律层面的明确界定；
从时间上来讲，一种是先一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含于二级开发的形式；
从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，一些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些则规划区以外单独立项基建类项目。
2、土地一级开发常见模式从实施主体的角度看，土地一级开发主要分为政府主导和企业主导两种模式，两者有着显著的差异。
这种开发模式通常对资金要求不高，开发周期较短，不利于统一规划，且多数以生地出让，土地价值尚未得以充分挖掘，给后续拿地开发企业带来不确定性。
土地一级开发由政府独立完成，包括海棠湾规划；征地、拆迁、安置；基础设施建设；以项目带土地进行招商等。
由于参与土地一级开发的企业（尤其是大型央企）通常具备强大的资源整合能力与资本实力，既可以最大程度的发挥市场化操作优势，同时也可以保证土地一级开发的品质，从而为项目后续开发和整体运营提供一定的保障。
企业主导模式对资金要求较高，开发周期相对较长，企业具备一定风险，不确定性较大，但有利于挖掘和提升区域土地价值，同时也可以通过一定程度的二级项目开发获取收益。
上海城投是政府背景浓厚的老资格一级开发企业，全盘操作新江湾城一级开发，部分市政设施采用BT模式，并创新性的采用土地换市政做法，为政府节约资金投入，创造了可观的经济效益。
亚龙湾公司以政府出让、入股方式获得优惠地价生地资源，配合政府开展征地拆迁工作；募集启动资金进行度假区“七通”基础设施配套建设；企业自主转让熟地，分期支付政府地租，土地转让的资金滚动投入区域环境建设。
四、土地一级开发赢利模式近年来，土地一级开发运动风起云涌，在众多企业的实践中，形成了各种各样的土地“淘金术”，同时，一些创新盈利模式也开始涌现。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》规定，由土储机构负责实施土地开发的，管理费不高于开发成本的2%。
年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。
通过对上述三种操作手法的分析不难看出，投资补偿模式其实质为通过土地一级开发本身直接获利，固定回报率（管理费率/利益率/最低收益率）、各项成本的控制及资金周转效率成为获利的关键因素。
2、土地出让金分成模式土地一级开发企业通过与政府就土地出让金的分成而获利。此种模式下派生出两种具体操作手法：
相较二级市场土地“招拍挂”和房地产开发的政策规定，土地一级开发的政策并不明晰，诸多操作尚不规范，而且各地政府的政策和操作流程也各不相同，造成一定的信息瓶颈和操作上的不确定性。
自07年以来，国家先后出台了一系列规范土地使用权出让收支管理的政策法规，随着国家对土地一级开发的政策越来越完善，土地一级开发出让金分成模式的合规性也越来越岌岌可危。因此，出让金分成以何名义和形式流入企业“腰包”，是此种模式下的关键点。从已有部分案例来看，以签订“土地一级开发补偿”合同、“开发成本和项目支出”返还等成为常见操作方式。
上海新江湾城项目由上海城投全部运营，上海城投与上海市政府就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。
项目由南京市国资集团全资子公司南京国资北岸新城投资建设发展有限公司100%投资。土地出让金扣除刚性计提(12%)后，剩余部分由市政府集中20%作为政府净收益，80%返还南京国资北岸新城投资建设发展有限公司，返还名义为“开发成本和项目支出”。
3、分享土地增值收益土地一级开发商与政府分享土地增值收益的模式，被广为采用。
在一些城市，采取了在政府、开发商和原使用者等各个主体之间按一定比例分享土地出让增值收益的机制。在此情况下，土地一级开发商的盈利模式非常清晰，即通过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”以达到出让标准，待土地通过招拍挂出让后，公司再按照与政府的分成比例获得属于自己的那部分土地出让增值收益。分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高一些。
实现该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围（通过企业与政府间的《土地一级开发委托协议》确定），以及分批出让计划的安排。
在这种模式下，为提高土地一级开发的收益，可以通过创新性的开发活动，最大限度地提升土地价值。能够尽快实现土地增值的措施有：
与土地出让金分成模式类似，此种盈利模式在当前我国制度框架下同样存在一定的法律和政策风险。
中天城投在对贵阳市渔安、安井片区9.53平方公里土地进行一级开发前，贵阳市云岩区政府已与中天城投在开发合同中约定，
中南建设在海南省儋州市拥有4500亩土地一级开发权，高金食品则在宜宾市翠屏区进行土地一级开发，这两家上市公司均可以拿到七成的土地增值收益。
在进军常州北部新城高铁片区土地一级开发的时候，与常州当地政府初步约定前三年的土地收益全部归上市公司所有，其后的土地收益与当地政府按5∶5的比例分成。
4、二级开发联动，低价拿地土地一级开发商获取一二级联动开发收益的模式，日益盛行，其核心在于一级开发时为二级低价拿地铺垫、提高项目整体利润率。
该盈利模式的前提，是政府愿意让一级开发商取得一部分二级开发权，政府公关是关键。
在此情况下，要求一级开发商具有卓越的二级开发能力，通过二级开发弥补一级开发收益的不足，实现一级开发和二级开发互动。而一级开发企业低价甚至无偿拿到二级土地的方式，通常是通过与政府协商代建换置以及成本返还或参与土地出让招拍挂：
根据漳州发展2009年签订的《漳华路龙文段配套开发用地(A地块)一级开发合作协议书》，待漳州发展进行一级开发的地块挂牌出让时，若漳州发展最终中标摘牌——公司投入的开发成本、每年12%的保底收益及应分得的土地出让收益18%在成交日转化为地价款， 若不是公司中标摘牌——漳州市龙文区政府会将漳州发展投入的土地开发成本、每年12%的保底收益以及应分得的土地出让收益18%支付给该公司。
5、持有优质公建设施土地一级开发商通过政府授权投资公共配套设施，提供公共配套服务而获得长期现金流。该盈利模式的本质是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设，取决于同政府的沟通和协调。但此模式现实操作中运用较为少见，且对土地一级开发企业的资金要求高。
该盈利模式对开发商而言，最大的挑战在于对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力。
苏州工业园区地产经营管理公司持有园区内星海生活广场、苏州财富国际广场、月亮湾国际中心、国际大厦和白领商业广场五个商用物业，从而获取盈利。
由于一级开发的规模大、周期长，开发过程中，难免会出现部分土地短期闲置的情况，对暂时闲置的成片土地进行短期性、低密度的投资开发，如蔬菜、花卉、林果种植及水产、家畜养殖等，只要符合环保及消防等要求，政府通常不会进行限制。长春、沈阳等东北城市，在经济开发区、高新区等开阔土地上兴起的大型生态餐厅，集种养殖、休闲观光、餐饮于一体，具有一定的借鉴价值。
此外，地下管网、加油站、公交线路等垄断性资源的合理运作也是一级开发的隐性收入之一。
五、结语在区域土地一级开发项目的实际操作中，大型国有企业如各城投公司较多的采用通过城市片区市政基础设施的建设，化生地为熟地，提高土地价值，从而分享土地增值，以达到盈利目标。
而目前较多的上市公司和民营企业，则更多的是实行土地一二级联动开发的形式，通过土地一级开发与政府的良好关系，拿下优质的土地或全部土地，分享二级项目开发带来的高利润，独享城市运营过程的成果。
在新型城镇化的宏观背景下，土地一级开发的巨大市场空间已经打开。分羹城镇化，掘金土地一级开发，这必将成为城市建设和房地产开发领域新的风潮。相信未来会有越来越多的企业参与土地一级开发的掘金行动，其操作和盈利模式也将不断演进和创新。
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